Кадастровая стоимость земли или недвижимости, от которой, соответственно исчисляется налог на землю или на имущество, может быть снижена.

Есть 2 способа снизить кадастровую стоимость:

1. через комиссию при Росреестре;
2. через суд на уровне региона (краевой, областной суд, верховный суд республики);

Однако основой обоих способов выступает либо ошибка в кадастровых данных на объект (например, завышение площади), либо рыночная оценка объекта на сумму меньшую чем кадастровая стоимость.

Обращение в Комиссию Росреестра не является обязательным. Можно сразу подавать административный иск в суд.

Какой способ снижения кадастровой стоимости выбрать?

Поскольку у каждого способа снижения кадастровой стоимости есть плюсы и минусы, рассмотрим их по нескольким критериям.

1. Стоимость. Пересмотр в комиссии при Росреестре — бесплатный. За обращение в суд платится госпошлина 300 руб. за 1 требование. То есть, если речь идет о доме с участком под ним — то 600 руб., по 300 руб. за изменение стоимости каждого объекта. Для юридических лиц госпошлина составляет 2000 руб.
2. Сроки. Комиссии при Росреестре дается на принятие решения 1 месяц с даты поступления заявления. Суд общей юрисдикции по Кодексу административного судопроизводства (ст. 141 КАС РФ) должен уложиться в 2 месяца, однако совсем необязательно уложится (судебный процесс подразумевает перерывы, приостановки, в течение которых официально срок не идет). Исходя из моей практики, средний срок составляет 4 месяца в суде первой инстанции.
3. Бюрократические процедуры. Комиссия при Росреестре сама обновляет данные о снижении стоимости земли/постройки в базе ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости), откуда их берет налоговая служба. Получив судебное решение в свою пользу, придется месяц ждать его вступления в законную силу (ч. 1 ст. 298 КАС РФ), а затем обращаться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения ЕГРН. Изменения в ЕГРН оплачиваются госпошлиной (350 руб. за 1 объект, см. п. 27 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Почему же иногда приходится выбирать судебный порядок? В некоторых регионах (обычно там, где земля более дорогая) комиссия при Росреестре может повести себя необъективно, т. е. отказать в снижении кадастровой стоимости по формальному поводу.

Необходимо заранее выяснить, часто ли комиссия отказывает, и если отказ — скорее правило, чем исключение, целесообразно будет обратиться сразу в суд с административным иском.

Досудебный порядок снижения кадастровой стоимости

Первым шагом является получение отчета об оценке рыночной стоимости объекта на дату его кадастровой оценки. Отчет нужно взять у оценщика и на бумаге, и в электронной форме.

Затем подается заявление в комиссию при Росреестре на уровне региона.

К заявлению прилагаются:

1. выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости,
2. отчет об оценке (на бумаге и электронный) либо документы, подтверждающие кадастровую ошибку;
3. выписка ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Комиссия уведомляет о принятии/непринятии заявления к рассмотрению в пределах 7 дней с даты его получения. Затем через месяц и 5 дней сообщает о решении. Если решение в пользу заявителя, то кадастровая стоимость снижается автоматически — больше ничего заявителю предпринимать не нужно.

Судебный порядок снижения кадастровой стоимости

Дела о снижении кадастровой стоимости рассматриваются в основном по правилам главы 25 КАС РФ. Это означает, что понадобится подготовить административное исковое заявление, к которому приобщить:

1. выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости,
2. отчет об оценке (на бумаге и электронный) либо документы, подтверждающие кадастровую ошибку;
3. выписку ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
4. уведомление о вручении копии административным истцам, либо копии документов по количеству лиц в деле;
5. квитанцию об оплате госпошлины.

В качестве заинтересованного лица нужно указать управление Росреестра по региону, где находится недвижимость/земля.

Суд уведомит и заявителя, и Росреестр о дате рассмотрения. Рекомендую активно участвовать в процессе, особенно по вопросу оценочной экспертизы, который обязательно встанет в суде.

Итак, мы познакомились с двумя способами снижения кадастровой стоимости — досудебным (через комиссию при Росреестре) и судебным. Досудебный способ с точки зрения закона намного проще, однако иногда бывает более эффективным обращение в суд.