Оспаривание кадастровой стоимости земли или постройки, помещения в суде происходит по нормам Кодекса административного судопроизводства (КАС РФ).

Это особый вид судебного процесса, подразумевающий

1. подачу административного иска,
2. участие административного ответчика — должностного лица или органа, который нарушил чем-то права гражданина,
3. рассмотрение спора в суде общей юрисдикции.

Подача административного иска: что нужно обязательно указать

Составляя административный иск об оспаривании кадастровой стоимости в суде, нужно начать с «шапки», в которой указывается, в какой суд адресовано заявление, а также

1. имя и место жительства административного истца;
2. название и официальный адрес административного ответчика, т. е. государственного органа или органа местного самоуправления, который утвердил оспариваемую кадастровую оценку. В большинстве случаев — это Министерство имущественных отношений и Росреестр.

Также, рекомендую указывать Заинтересованных лиц — администрацию муниципального образования, если обжалует кадастровая стоимость земельного участка

Важно! Судом куда подается административное исковое заявления является суд субъекта Российской Федерации или города федерального значения.

Далее пишется название документа: «Административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости». Я иногда называю иск: «Административный иск об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной».

Затем излагается суть проблемы истца:

1. указывается, что ему принадлежит объект недвижимости или земельный участок с определенным кадастровым номером, адресом, площадью. Документом, подтверждающим право собственности является Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, либо договор аренды, если объект взят в аренду у органа власти.

Заказать «Выписку из Единого государственного реестра недвижимости об общих характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах» можно в отделении Росреестра, либо в многофункциональном центре (МФЦ, Мои документы).

2. Поясняется, что на этот участок действует кадастровая оценка, утвержденная административным ответчиком (нужно упомянуть дату и номер приказа, постановления об утверждении оценки). Его уже придется поискать самим в интернете.

Маленькая подсказка: реквизиты документа, которым утверждена кадастровая стоимость можно увидеть в «Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости».

3. Затем необходимо указать, что данные кадастровой оценки ошибочны и обосновать это отчетом о рыночной оценке своего участка на дату проведения кадастровой оценки.

Наконец, в заключение необходимо потребовать изменить кадастровую стоимость участка по данным рыночной оценки, которая предусмотрена ч.7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Завершают документ исковые требования:

1. установить кадастровую стоимость участка истца в размере, предложенном истцом;
2. обязать административного ответчика внести соответствующие изменения в ЕГРН.

Чтобы узнать перспективу оспаривания кадастровой стоимости следует сделать предварительный расчет. Пришлите мне кадастровый номер и телефон для связи кликнув вот сюда

Приложения к иску или помним об оппонентах

Приложения к иску — преимущественно документы, которые подтверждают позицию истца (кроме того, обязательно приобщается квитанция на оплату госпошлины, для физлиц 300 руб., для юрлиц 2000 руб. за один объект недвижимости). П. 1 ст. 62 КАС РФ требует от каждой стороны в процессе, чтобы она доказывала утверждения, на которых базирует исковые требования.

Соответственно, административный истец по делу об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости или земли должен доказать один факт:

что рыночная стоимость участка или здания ниже действующей кадастровой стоимости (здесь используются выписки из ЕГРН, отчет о рыночной оценке участка, заключение судебно-оценочной экспертизы);

В свою очередь. административный ответчик — оппонент в процессе — тоже будет доказывать свою позицию, которая обычно основана на несоответствии закону отчета об оценке (речь может идти либо о формальной ошибке в отчете, либо об экономической необоснованности отчета).

Обратим внимание на такое доказательство как заключение экспертизы.

Даже несмотря на наличие отчета об оценке, вероятнее всего судебная экспертиза понадобится.

Во-первых, суды больше доверяют результатам экспертных заключений, полученных в процессуальном порядке, с обязательным предупреждением эксперта об уголовной ответственности за намеренную дачу ложного заключения.

Во-вторых, у суда могут появиться в ходе процесса вопросы технического плана, разрешить которые сможет лишь эксперт.

Наконец, утверждение административного ответчика о необоснованности отчета об оценке требует проверки экспертом. Формально доказать свое утверждение должен, конечно, ответчик. Однако желательно опередить ответчика в этом вопросе, чтобы иметь возможность предложить экспертов на выбор судье, а также доказывать целесообразность назначения предложенных вами экспертов.

В моей практике ни один процесс не обошелся без судебной оценочной экспертизы.

Экспертиза: ходатайство и подбор экспертов

Судебная экспертиза назначается по ходатайству стороны.

Основные моменты, которые нужно предусмотреть в этом ходатайстве:

1. предложить на выбор несколько экспертов или экспертных организаций (на практике, не более 2−3 организаций, чтобы не перегружать судью выбором экспертов),
2. сформулировать вопросы для экспертизы (в случае оспаривания кадастровой стоимости уместно спросить, соответствует ли закону отчет о рыночной оценке объекта и/или поставить задачу определить рыночную стоимость объекта);
3. указать стоимость услуг эксперта (оплата перечисляется перед подачей ходатайства на депозит суда, что подтверждается прилагаемой к ходатайству квитанцией).

Выбирая эксперта, совсем необязательно ограничиваться государственными бюро экспертизы. Главное — чтобы эксперт имел специальное образование (например, по специальности «оценочная деятельность»). Дополнительный вес эксперту придают ученые звания, членство в СРО, добровольная сертификация.

Как убедить судью в назначении своего эксперта

Важно сразу устранить сомнения в компетентности эксперта. Поэтому просите экспертные организации указывать в письмах для суда дела, в которых они уже участвовали в качестве экспертов. Это повысит вероятность отобрать вашу организацию, поскольку судья увидит, что эксперты опытные в вопросах оценочной экспертизы.

Если суд предлагает сторонам подумать об экспертизе, необходимо оперативно подать ходатайство, составленное точно по правилам ст. 77 КАС РФ и приобщить к нему:

1. письмо, коммерческое предложение, иной документ подтверждающий готовность организации провести экспертизу;
2. документы, подтверждающие образование и опыт эксперта в сфере рыночной и кадастровой оценки земли и недвижимости.

Немаловажна и роль вопросов к эксперту, предлагаемых в ходатайстве. Они должны быть:

1. направлены на устранение сомнений суда в правомерности требований административного истца. Например, соответствует ли отчет о рыночной стоимости требованиям закона, и, если нет, то каковы рыночная стоимость объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости;
2. касаться технических, но не правовых вопросов (то есть, нельзя, например, задавать вопросы о соответствии закону действующей кадастровой стоимости объекта — это компетенция суда, а не эксперта).

Точная и корректная формулировка вопросов облегчит задачу судье при вынесении определения об экспертизе и, скорее всего, он это оценит.

Важно! Каждый эксперт оценивается по ряду критериев: образование, опыт, членство в СРО, добровольная сертификация, стоимость работ. Используйте эти критерии в споре по поводу назначения экспертизы.

Если суд назначил эксперта, предложенного административным ответчиком

Состязательность судебного процесса основана на равенстве прав спорящих сторон. Поэтому несмотря на все усилия истца может получиться так, что суд выберет эксперта, предложенного административным ответчиком. Скорее всего, такой эксперт постарается поддержать позицию ответчика своим заключением.

Но и в такой ситуации можно успешно добиваться пересмотра кадастровой стоимости.

При явной ангажированности эксперта его заключение можно поставить под сомнение: никакая экспертиза, даже судебная, не имеет как доказательство заранее установленной силы (п. 2 ст. 84 КАС РФ). Суд обязан рассмотреть ее в связи с прочими доказательствами. В рассматриваемой ситуации такими противоречащими заключению экспертизы доказательствами должны быть:

1. рецензия от оценщика на экспертное заключение,
2. документы о соответствии оценщика, делавшего рыночную оценку требованиям закона,
3. заключение повторной или дополнительной экспертизы.

Ознакомление с экспертизой: нужны ли замечания

На повторной экспертизе остановимся подробнее: суд вряд ли назначит повторную экспертизу, если первое заключение вызовет у него доверие. Пошатнуть это доверие могут замечания на экспертизу, поданные административным истцом, а также рецензирование экспертного заключения.

Последнее действие не регламентировано процессуальными нормами и оформляется как участие специалиста, который высказывает мнение о недостатках экспертного заключения, см. ст. 50 КАС РФ.

Однако на практике представляется «Рецензия на экспертное заключение». У этого документа статус письменного доказательства, которое вполне может пошатнуть экспертное заключение. Как правило идут этим путем. Однако, можно попробовать привлечь специалиста.

Право знакомиться с материалами дела, в том числе экспертным заключением, имеют лица, участвующие в деле. Однако, учитывая специфику вопроса, административный истец может не суметь оценить достоверность выводов эксперта своими силами.

Поэтому рекомендуется привлечь к участию в деле специалиста (для этого необходимо подать ходатайство судье). Привлечение в качестве специалиста позволит выбранному истцом профессионалу в области рыночной оценки

1. самостоятельно ознакомиться с материалами дела,
2. составить рецензию (написать замечания) на экспертное заключение,
3. лично поучаствовать в процессе, огласить свои замечания и дать пояснения по их поводу.

Так, у вас будет и рецензия, и показания специалиста, что увеличит возможность назначения повторной экспертизы.

Исполнение решения суда

Итак, теми или иными путями мы добились установления кадастровой оценки в размере реальной рыночной стоимости земли или объекта недвижимости. К сожалению, маловероятно, что решение суда будет автоматически исполнено административным ответчиком.

Ранее мы рекомендовали включить в состав исковых требований «обязать административного ответчика внести изменения в ЕГРН». Данное требование служит как раз цели скорейшего исполнения судебного акта.

Необходимо дождаться вступления решения об установлении кадастровой стоимости в законную силу. Это произойдет через месяц после вынесения решения, если административный ответчик не подаст на решение жалобу.

Затем административный истец вправе запросить в суде заверенную (подписью судьи и печатью суда) копию решения. Затем пишется заявление в Росреестр и прикладывается копия Решения суда с печатью и подписью судьи.

По Закону об кадастровой оценке изменения в ЕГРН должны быть внесены в течение 5 рабочих дней.

Обращайтесь, и я проконсультирую вас по всем вопросам, связанным с оспариванием кадастровой стоимости! Контакты для связи можно найти здесь.