В этой статье я раскрою содержание договора строительного субподряда, приведу примеры оформления пунктов договора и обозначу основные юридические риски.
Договор строительного субподряда представляет собой соглашение, по которому одна сторона (Генподрядчик) даёт задание другой стороне (Подрядчику) выполнить определённый договором комплекс работ, а последний обязуется их выполнить своими силами и с использованием собственных материалов.
Если не придерживаться юридической техники, стороны могут назвать договор просто «Строительный подряд». Для закона имеет значение отношения сторон, их воля, а не названия соглашений и сделок.
Предмет договора должен быть расписан широко, чтобы полностью охватить отношения сторон.
Договор строительного подряда предусматривает довольно специфический объём работ, которые связанны с массой рисков технического характера.
Помимо них, существуют юридические тонкости, которые мы сейчас разберём.
Предметом договора является выполнение комплекса строительных работ и важным критерием будет понимание подрядчиком задачи, условий расположения объекта, строительных норм и правил, а также иных факторов, прямо влияющих на выполнение работ.
Пример оформления пункта об условиях выполнения работ.
При этом договор обязательно должен содержать приложения, в которых детально описано техническое задание.
Несоблюдение условий задания будет считаться нарушением договора, вследствие чего Подрядчик может понести достаточно серьезную гражданско-правовую ответственность в виде убытков Заказчика.
Один из самых важных пунктов договора, который обязателен для всех договоров подряда.
Цена договора должна учитывать все затраты подрядчика на выполнение своих обязательств и является твёрдой, то есть не может быть изменена в одностороннем порядке.
Однако, стороны могут предусмотреть и гибкую цену, а также определить порядок ее исчисления. Все зависит от конкретного проекта и планирования расходов на его реализацию.
Рекомендую детализировать расходы подрядчика. Так вы обезопасите себя по поводу будущих споров, связанных с расходами на исполнение договора.
Важным условием является порядок оплаты. Оплата производится после предоставления Подрядчиком предусмотренных договором актов, содержащих в себе сведения о выполненных работах и понесённых затратах.
С даты подписания Генподрядчиком этих актов, производится оплата работ в сумме и в сроки, оговорённые договором. Стороны могут предусмотреть отсрочку оплаты или внесение аванса.
Пример: порядок и условия оплаты должны быть детализированы. Можно предусмотреть вопрос о рисках гибели работ здесь же. Я не рекомендую Заказчику (Генподрядчику) принимать их на себя до полного исполнения обязательств Подрядчиком по договору.
Здесь необходимо помнить, что подписание таких актов и оплата не являются фактом принятия работы. При выявлении тех или иных недостатков, Подрядчик обязан устранить их собственными силами и за свой счёт.
Сроки выполнения Подрядчиком своих обязательство по договору устанавливаются специальным приложением.
В приложении предусматривается график работ, с указанием сроков их выполнения и объёма того или иного этапа.
Важно предусмотреть именно поэтапные сроки выполнения, поскольку это даёт возможность Генподрядчику более детально контролировать ход работ и видеть все возможные недостатки.
Каждый этап работ следует принимать отдельным актом.
При несоблюдении подобной рекомендации возможны существенные риски в плане технического соответствия объекта установленным нормам. Ошибки Подрядчика на первичных этапах обязательно повлекут за собой ошибки на следующих, а устранить недочёты уже на последних будет очень сложно, причём это ещё и существенные затраты времени.
Важно предусмотреть именно поэтапные сроки выполнения, поскольку это даёт возможность Генподрядчику более детально контролировать ход работ и видеть все возможные недостатки.
Этим пунктом устанавливаются обязанности сторон по договору.
Здесь важно предусмотреть все, даже самые мелкие детали, поскольку их перечень будет основой для возможной ответственности. Обязательны ссылки на приложения, в которых указаны детальные обязанности.
В этом пункте следует обязательно предусмотреть порядок устранения возможных нарушений, которые допустил Подрядчик, а также порядок контроля выполнения работ со стороны Генподрядчика.
Пример: порядок контроля работ, осуществляемых Подрядчиком.
Права и обязанности сторон необходимо описать как можно детальнее, поскольку пропуск тех или иных особенностей может привести к рискам невозможности требовать устранения нарушений. Пункт договора о правах и обязанностях сторон в большинстве случаев самый обширный пункт в любом договоре строительного подряда или субподряда. Детальное описание всех нюансов будет залогом того, что в будущем сторонам не придётся столкнуться с неразрешимыми проблемами.
Работы должны приниматься специально созданной комиссией, которая детально анализирует факторы технического соответствия объекта требованиям, установленных договором, строительными нормами и иными нормативами, предусмотренными законодательством.
В случае выявления недостатков, Генподрядчик устанавливает срок для их устранения, либо устраняет их собственными силами (возможно привлечение третьих лиц), а затраты на это возлагаются на Подрядчика. Это обязательный пункт договора, и он должен содержать порядок уведомления Подрядчика о выявленных недостатках со ссылками на нормы пункта о его обязанностях.
Так описывается порядок устранения выявленных недостатков работы.
Риски этого пункта заключаются в невозможности привлечь сторону к ответственности за нарушение норм, если чётко не описан порядок приёма работ. Именно поэтому очень важно будет наиболее детально расписать порядок действий, включая мелкие детали касаемо составления актов, их содержания и сроков.
В этом пункте следует предусмотреть страхование самого объекта и страхование ответственности исполнителя договора при возможном причинении вреда третьим лицам. Выгодоприобретателем в случае причинения вреда объекту будет Генподрядчик, а в случае причинения ущерба третьим лицам — пострадавшие.
Подрядчик, выступая исполнителем по договору, обязан гарантировать качество работ и полное их соответствие требованиям, установленных договором и нормативными актами.
Гарантии должны быть предусмотрены по каждому отдельному обязательству, включая технические требования к объекту, сроки выполнения работ, порядок передачи объекта и другое.
Гарантии подрядчика должны быть также подробно расписаны.
Сюда же включаются гарантии на результат работ, то есть определённый срок, в течение которого Подрядчик обязуется устранить недостатки, которые невозможно было выявить во время приёма объекта комиссией. Эти недостатки называются скрытыми, и Подрядчик несёт за них полную ответственность.
В зависимости от типа гарантийных обязательств они действуют с определённого момента и в течение установленного договором срока. Стороны самостоятельно устанавливают критерии определения гарантий, включая их объём.
Один из самых важных пунктов договора, который должен быть составлен с особенным вниманием. Поскольку Подрядчик является исполнителем по договору, его ответственность должна быть предусмотрена максимально детально, ведь именно на него ложатся все риски выполнения работ.
Следует предусмотреть такие варианты ответственности:
Что касается санкций за различные виды нарушений, то сторонами в договоре могут быть предусмотрены штрафы или другие виды неустойки. Размеры неустойки стороны устанавливают самостоятельно. Со стороны Генподрядчика важно будет предусмотреть такую неустойку, которая будет применяться до момента устранения недостатков.
Например, в случае нарушения Подрядчиком сроков выполнения работ, может быть предусмотрена неустойка в определённом размере, которая начисляется ежедневно до момента фактического выполнения работ и передачи объекта. Таким образом Генподрядчик может рассчитывать на компенсацию своих возможных убытков (ведь он тоже несёт ответственность перед своим Заказчиком), а Подрядчик будет стимулирован наиболее быстро и качественно выполнять свои обязательства по договору.
Штрафы в плане санкций могут быть предусмотрены за разовые нарушения тех или иных обязательств. Важно понимать, что при длящемся нарушении (как в приведённом выше примере) следует использовать неустойку именно за каждый день просрочки выполнения обязательств, поскольку одноразовый штраф не может компенсировать возможных убытков Генподрядчика и никак не стимулирует Подрядчика. Штрафы необходимо применять только в случае тех нарушений, которые не влекут за собой продолжающейся проблемы.
Что касается ответственности Генподрядчика, то для него тоже необходимо предусмотреть таковую в плане соблюдения сроков оплаты работ и принятия объекта.
Выполнение любых работ может быть связано с различными проблемами, повлиять на возникновение которых стороны не могут. Эти обстоятельства называются форс-мажорными и различные виды нарушений исполнения своих обязанностей по договору, которые случились вследствие наступления таких обстоятельство, не являются причиной наступления естественности для сторон.
К форс-мажорным обстоятельствам относят различные природные катаклизмы, непреодолимые действия, боевые действия, чрезвычайные ситуации и другое. Одним словом, те причины, повлиять на возникновение и прекращение которых стороны договора не в состоянии.
В этом пункте желательно предусмотреть как можно более обширный перечень форс-мажорных ситуаций, поскольку это вопрос прямой ответственности сторон. В случае, например, разрушения объекта по причине чрезвычайной ситуации в плане урагана, Подрядчик будет освобождён от ответственности, если подобная причина предусмотрена в договоре.
Срок действия договора устанавливается сторонами, но в любом случае он действует до полного исполнения всех предусмотренных обязательств. Это должно быть прямо указано в соответствующем пункте.
Расторжение договора допускается либо по соглашению сторон, либо по иным причинам, которые должны быть прямо указаны. В большинстве случаев одной из причин будет грубое нарушение условий одной из сторон. Здесь же следует ссылаться на ответственность нарушителя.
Общий порядок досрочного расторжения договора.
Также в этом пункте необходимо предусмотреть порядок расторжения, то есть указать действия, которые должны выполнять стороны при инициировании такой процедуры.
Стороны могут предусмотреть собственный порядок разрешения возникающих споров. Допускается оговорка об обязательном использовании процедуры претензионного обращения, либо право сторон сразу же обращаться в суд за защитой своих прав. В первом случае необходимо обязательно дождаться рассмотрения претензии.
Договор строительного субподряда обязательно должен предусматривать самые детальные моменты правоотношений между Генподрядчиком и Подрядчиком. Как правило цена такого договора очень высока, поэтому будут важны абсолютно все нюансы — только внимательный подход может уберечь от возможных рисков.
Отправляя форму вы соглашаетесь с пользовательским соглашением и политикой конфиденциальности
Регион оказания услуг: Россия, ЦФО
Отправляя форму вы соглашаетесь с пользовательским соглашением и политикой конфиденциальности
