Права арендатора нежилого помещения возникают на основании договора аренды.

Такой договор может содержать совершенно разные условия, которые стороны посчитали нужным согласовать при его заключении. Главное — чтобы пункты договора не противоречили действующему законодательству, регулирующему отношения по договору аренды, в частности, Гражданскому кодексу.

10 ключевых прав арендатора нежилого помещения

Арендатор нежилого помещения обладает следующими правами:

1. В первую очередь, он вправе владеть и пользоваться нежилым помещением.
2. Это означает, что арендатор может в помещение заходить, в нём находиться, осуществлять какую-то деятельность, в том числе, предпринимательскую, а также получать возможные доходы от пользования таким помещением.
3. В любое время прекратить снимать нежилое помещение с предварительным оповещением об этом арендодателя в срок, установленный договором аренды, а если в договоре такой срок не установлен, то за 3 месяца до предполагаемой даты прекращения договора.

Если для полноценного пользования помещением ему необходима техническая и иная документация, то он вправе требовать от арендодателя её предоставления. В противном случае арендатор имеет право на расторжение договора и возмещения убытков.

4. Если в процессе пользования помещением арендатор обнаружил недостатки, которые мешают ему в полной мере пользоваться этим помещением, то он имеет право:

• требовать, чтоб арендодатель привёл помещение в надлежащее состояние;
• требовать уменьшения арендной платы;
• арендатор может сам устранить недостатки, а от арендодателя требовать возмещения расходов, связанных с их устранением;
• арендатор может сам устранить недостатки, а от арендодателя требовать уменьшения арендной платы на сумму понесённых расходов.

5. С согласия арендодателя может сдавать в субаренду арендуемое помещение (т.е. сдать другому лицу в аренду арендуемое им помещение), либо разрешить кому-либо пользоваться данным помещением на безвозмездной основе.
6. Отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
7. Если арендодатель в нарушение закона не производит капитальный ремонт, то арендатор имеет право:

• сделать капитальный ремонт за свой счёт с последующим взысканием потраченной суммы с арендодателя либо с зачётом указанной суммы в счёт арендной платы;
• требовать, чтоб арендодатель уменьшил арендную плату;
• требовать расторжения договора и возмещения убытков, возникших вследствие неисполнения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта.

8. Если арендатор добросовестно пользовался помещением, то по истечении срока действия договора он имеет преимущественное право по сравнению с другими лицами заключить договор аренды на новый срок.
9. Арендатор имеет право на отделимые улучшения, которые производились за счёт его средств.

Отделимыми считаются такие улучшения арендованного помещения, которые возможно отделить от помещения без нанесения ему вреда. К примеру, установка кондиционера, установка дополнительных дверей, новой мебели.

При расторжении договора аренды арендатор вправе забрать всё это с собой. Если же арендатор произвёл с согласия арендодателя и за счёт собственных средств неотделимые улучшения (которые невозможно отделить от помещения без нанесения ему вреда), то он имеет право на возмещение от арендодателя расходов на такие улучшения. Например, капитальный ремонт помещения, перепланировка, переустройство, реконструкция, пристройка к помещению, если с ней помещение составляет одно целое и др.

10. Если арендатор снимает здание или сооружение, то он также вправе пользоваться земельным участком, необходимым для использования арендованного имущества. Это право сохраняется за арендатором, даже если арендодатель продаст земельный участок другому лицу.

4 случая, когда арендатор вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения

1. Арендодатель не позволяет в полной мере пользоваться переданным в аренду имуществом (например, не передаёт ключи от помещения, не освобождает помещение от своего оборудования и т. д.).
2. У арендованного помещения имеются недостатки, которые на момент заключения договора не были и не могли быть известны арендатору.
3. Помещение вообще окажется не пригодным для использования.
4. Арендодатель не производит капитальный ремонт помещения.

Права арендатора из договора

Действующее российское законодательство позволяет сторонам быть свободными в своём волеизъявлении при заключении договора аренды нежилого помещения.

Это означает, что в договоре можно прописать абсолютно любые права арендатора, которые имеют значение для сторон. Есть лишь одно условие при составлении договора — чтобы его пункты не противоречили действующему законодательству, в особенности ГК РФ.

Проще говоря — что не запрещено, то разрешено.

Если Гражданский кодекс не содержит прямого запрета на какое-либо действие, значит, его можно включить в договор.

К примеру, обязанность оплачивать коммунальные платежи может быть возложена либо на арендатора, либо на арендодателя — закон не содержит чётких ограничений по этому поводу. Или, к примеру, арендатору может быть предоставлено право каждые полгода красить стены помещения в новые цвета.