При сдаче в аренду нежилого помещения перед его владельцем неизбежно встает вопрос о налоговых последствиях, который рекомендуется решить заранее.

С точки зрения налогообложения, доход от сдачи нежилого помещения в аренду является одним из видов доходов от предпринимательской деятельности, а значит, должен облагаться налогами, как и любой другой доход.

Правовое регулирование сдачи в аренду нежилых помещений

Сдача в аренду нежилых помещений осуществляется на основании договора, согласно которому собственник помещения передает нанимателю объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы, с которой затем и уплачивается налог.

Отношения по договору аренды регулируются Главой 34 Гражданского кодекса РФ. При заключении договора на срок менее 12 месяцев его государственная регистрация не требуется.

Как рассчитать налогооблагаемую базу

В зависимости от того, начисляется ли арендная плата в виде аванса — в начале месяца или по истечении текущего месяца, — наступают разные налоговые последствия:

1. НДС — исчисляется с суммы аванса и может быть принят к вычету по окончании месяца получения аванса. В случае отсутствия авансовых платежей налог начисляется в последний день каждого месяца в течение всего срока действия договора аренды.
2. Налог на прибыль: арендная плата может учитываться как выручка от реализации услуг либо как внереализационный доход.
3. В соответствии с позицией Минфина России (письмо от 07.02.2011 № 03−03−06/1/74) арендную плату следует отражать в составе выручки, если деятельность по сдаче имущества в аренду является основным видом деятельности и осуществляется на систематической основе. В других случаях ее относят к внереализационным доходам.

Отражение арендной платы в доходах

При применении арендодателем метода начисления аванс в доходы не включается.

В соответствии с пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ датой получения дохода от аренды является дата осуществления расчетов по договору либо последний день отчетного периода.

При кассовом методе в доходы включаются поступившие на расчетный счет денежные средства (авансовый платеж также включается в доходы).

Налоговые последствия учета периодических платежей по договору аренды

Договором аренды могут быть предусмотрены разные варианты расчетов за коммунальные услуги, которые:

1. входят в состав арендной платы;
2. компенсируются арендодателю отдельно от суммы арендной платы;
3. самостоятельно оплачиваются арендатором коммунальным службам.

В первом случае в расходах по налогу на прибыль учитываются все коммунальные услуги, НДС принимается к вычету со всей суммы потребленных услуг.

Во втором случае расчет НДС зависит от того, является ли предоставление коммунальных услуг реализацией для целей исчисления НДС и можно ли принять налог к вычету в части, которая относится к стоимости потребленных арендатором услуг.

Согласно разъяснениям контролирующих органов (письмо Минфина России от 31.12.2008 № 03−07−11/392, письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22−3/86@), арендатор должен компенсировать арендодателю коммунальные услуги с учетом НДС. В данном случае реализация услуг отсутствует, так как арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг, НДС не начисляется.

К вычету арендодателем принимается сумма налога в части услуг, потребленных самим арендодателем. НДС в части услуг, потребленных арендатором, предъявляется арендатору в качестве возмещения.

Судебная практика подтверждает право арендодателя принять НДС к вычету со всей стоимости коммунальных услуг (постановление ФАС СКО от 21.12.2009 №А63−8994/2004-С4−9, ФАС Центрального округа от 29.05.2009 №А23−3029/2008А-14−202).

Что касается налога на прибыль, арендодатель отражает только расходы на потребленные им коммунальные услуги. Возмещаемые суммы в доходах не отражаются ввиду отсутствия материальной выгоды. Если же в расходах учтена вся сумма коммунальных услуг, в т. ч. арендатора, то сумма к возмещению отражается как внереализационный доход.

Таким образом, для целей налогообложения в договоре аренды рекомендуется предусматривать включение стоимости коммунальных платежей в арендную плату.

Особенности уплаты налога

В зависимости от выбранного режима налогообложения производится начисление и уплата налога — для УСН — 6% с оборота или 15% при исчислении налога в виде разницы между доходами и расходами.

Декларацию по УСН, в соответствии со ст. 346.23 НК РФ, налогоплательщики представляют раз в год по истечении налогового периода. Ежеквартально налогоплательщиками рассчитываются и перечисляются авансовые платежи по налогу.

Для арендодателей на общей системе налогообложения действует общий порядок уплаты налогов.

В ст. 287 НК РФ определены сроки перечисления в бюджет налога на прибыль, включая авансовые платежи. Годовой налог уплачивается не позднее срока, установленного для подачи налоговых деклараций за год (п. 1 ст.287, п. 4 ст.289 НК РФ).

Риски при сдаче в аренду без выбора соответствующего режима налогообложения и статуса ИП

Чаще всего сделки по аренде нежилых помещений совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Сдачу в аренду нежилого помещения физическим лицом налоговые органы часто квалифицируют как предпринимательскую деятельность со ссылкой на п. 1 ст.2 Гражданского кодекса РФ, т. е. деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом.

Поэтому, во избежание проблем с налоговыми органами, необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя с соответствующим видом деятельности (аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом).

Переход на упрощенную систему налогообложения со ставкой 6% позволит существенно сэкономить на размере исчисляемого налога с доходов от аренды и организационно оптимизировать порядок расчета и уплаты налога со сдачи в аренду нежилого помещения.

Дополнительные способы оптимизации размера налоговых платежей

При сдаче помещений в аренду немаловажно учитывать размер «скрытых налогов», дополнительно уплачиваемых арендодателем.

В соответствии с п. 2 ст. 375 Налогового кодекса РФ налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость — после принятия соответствующего закона субъекта Российской Федерации по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

С 1 января 2014 г. недвижимое имущество, предназначенное или фактически используемое для размещения торгово-офисных объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания, в Воронеже и Воронежской области стало облагаться налогом на имущество организаций исходя из его кадастровой стоимости.

С 1 января 2016 г. объектом налогообложения также стали жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств.

Существует ряд способов, позволяющих снизить налогооблагаемую базу.

Для этого можно подготовить обращение в региональные исполнительные органы власти с соответствующим обоснованием (для исключения из перечня или применения льгот), что при грамотном юридическом сопровождении позволит снизить сумму налога в несколько раз.

Наиболее эффективным способом решения задачи по уменьшению налога является снижение кадастровой стоимости помещения, произвести которую в судебном порядке также поможет квалифицированный юрист.