Для передачи нежилого помещения в аренду необходимо в первую очередь заключить договор аренды, в котором стороны должны прописать все волнующие их моменты, в частности:

• срок действия договора,
• размер арендной платы,
• а также обозначить сам объект аренды — помещение.

Документом, подтверждающим факт передачи нежилого помещения в пользование арендатору, является акт приёма-передачи. Именно он является той отправной точкой, от которой начинается отсчёт срока аренды и начисления арендной платы.

Договор аренды нежилого помещения

В первую очередь, договор аренды нежилого помещения, конечно, должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы влечёт недействительность договора.

Как и любой другой договор, договор аренды нежилого помещения должен содержать обязательные (существенные) условия, без которых договор считается незаключенным: это предмет договора, размер арендной платы.

Кроме того, в договоре стоит прописать срок, на который он заключен, а также обозначить права и обязанности сторон. Разработать договор можно поручить профессиональному адвокату.

Предмет договора аренды нежилого помещения

Предмет договора — это, собственно, само нежилое помещение. Им может быть как отдельно стоящее здание или сооружение, так и часть помещения (например, один или несколько кабинетов).

В связи с этим, возникает необходимость индивидуализации предмета договора, чтобы любой незнающий человек (к примеру, представители налоговых органов) мог по договору найти сданное в аренду помещение.

Для этого нужно, во-первых, указать адрес нахождения самого здания, которое или часть которого передаётся в аренду, а, во-вторых, оформить отдельным приложением к договору аренды план расположения помещения, особенно это касается тех ситуаций, когда в аренду сдаётся один или несколько кабинетов в здании.

В предмете договора следует прописать, что «в аренду передаётся помещение, обозначенное, к примеру, красным цветом на плане здания, указанному в Приложении № ___ к договору аренды.»

Если допустить ошибку с предметом договора, то он будет считаться незаключенным. Это влечет невозможность взыскания каких-либо убытков и мер ответственности, например, неустойки.

Арендная плата

Без указания арендной платы договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

В самом тексте договора лучше прописать общую сумму арендной платы, а вот те составные части, из которых складывается арендная плата, необходимо оформить отдельным приложением к договору.

Это приложение может называться расчётом арендной платы или калькуляцией. Что будет входить в расчёт платы — вопрос бухгалтерского характера, к нему может относиться износ здания, коммунальные платежи, расходы на капитальный ремонт, НДС и др.

Права и обязанности сторон

Необходимо хотя бы в общих чертах обозначить, на что имеет право арендодатель и арендатор и что они обязаны делать.

Если стороны этого не пропишут, то будут просто применяться положения ГК РФ.

Однако если стороны желают обозначить какие-то иные права и обязанности, помимо тех, которые указаны в Гражданском кодексе, то они вправе это сделать, однако, не нарушая положений закона.

Срок действия договора аренды

Стороны могут заключить договор аренды абсолютно на любой срок. Но следует помнить, что договор, заключенный на срок более одного года, требует обязательной регистрации в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

И такой договор будет считаться заключенным с момента регистрации в соответствующем органе.

На практике этого можно не делать, если заключить договор на срок 11 месяцев, а в тексте договора прописать, что к примеру, «если за 30 дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, то он считается автоматически пролонгированным (продлённым) на следующий календарный год».

Однако, даже если стороны заключат договор аренды на срок более 1 года и не зарегистрируете его, то для арендатора и арендодателя такой договор все равно будет считаться заключенным. А вот для третьих лиц, такого договора существовать не будет.

Кроме того, в договоре целесообразно прописать форс-мажорные обстоятельства, при наступлении которых со сторон снимается ответственность за неисполнение договора, а также заключительные положения; прописать какое количестве экземпляров договора составлено.

В конце договора следует указать реквизиты сторон (наименования сторон, юридические и почтовые адреса, банковские реквизиты, должность и инициалы лица, имеющего право подписи документа, предусмотреть место для подписей и печатей).

Обзор акта сдачи-приемки нежилых помещений

Акт приёма-передачи нежилого помещения должен подтверждать факт того, что арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение во временное владение и пользование.

Для этого в нём необходимо:

• указать ссылку на номер и дату договора аренды,
• адрес передаваемого в аренду помещения,
• подписи лиц, сдававшего и принимавшего помещение.

Кроме того, в акте приёма-передачи необходимо указать, что сторонами произведён осмотр помещения, состояние, в котором оно находится.

Если есть какие-то недостатки в момент приёмки, то их нужно прописать в акте, чтоб в дальнейшем ответственность за указанные недостатки не ложилась на арендатора. Акт подписывается теми же лицами, которые подписывали договор аренды, и, как правило, оформляется тем же числом, что и договор аренды нежилого помещения.