Техдокументация описывает полностью будущее строение, а смета – его стоимость. Но на бумаге всегда все выглядит гладко. На практике же «забыли про овраги», как у А. Толстого или появился совершенно новый овраг, вырытый, например, заботливым законодателем. И тогда в техдокументацию и/или в смету надо вносить изменения.

Разберемся, как это сделать, чтобы интересы ни подрядчика, ни заказчика не пострадали.

Изменение сметы

Корректировка сметы – сама распространенная ситуация. Причиной может быть рост цен на материалы или необходимость в дополнительных работах. Либо проверка сметы заказчиком, который счел ее завышенной.

Если подрядчик хочет увеличить смету при твердой цене договора

Начнем с того, что цена договора (определяется по размеру сметы подрядчика) может быть твердой или приблизительной.

Если в договоре ничего не сказано по этому поводу, значит цена твердая. Тогда смету можно увеличить одним способом – допсоглашением с заказчиком, если тот пойдет навстречу. Если же откажется, то придется достраивать по смете, что была согласована сразу.

2 исключения, которые могут помочь подрядчику изменить смету при твердой цене договора:

1. Первое – в момент, когда была согласована смета и твердая цена, нельзя было предусмотреть существенный рост цен на материал или на услуги субподрядчика (п. 6 ст. 709 ГК РФ). Однако мы бы не стали слишком рассчитывать на эту исключительную норму. Доказать, что материалы выросли в стоимости непредсказуемо для профессионала-подрядчика, да еще и существенно подорожали – крайне сложно.
2. Второе – смета меняется подрядчиком не из-за внешних влияний на стоимость работ/материалов, не из-за разгильдяйства подрядчика, а потому, что техдокументация была с изъянами. Дойдя до определенных работ, подрядчик понял, что их упустили в проекте здания, а значит в смете тоже не учли. Подрядчик все равно не вправе молчаливо изменить смету – нужно написать о проблеме заказчику, дождаться ответа в течение 10 дней. Если заказчик промолчал, подрядчик вправе приостановить стройку до ответа заказчика, убытки от простоя оплачиваются заказчиком (п. 3 ст. 743 ГК РФ).

Если подрядчик хочет увеличить смету при приблизительной цене договора

Приблизительная цена увеличивается фактически волей подрядчика.

Механизм увеличения, следующий:

1. Подрядчик предупреждает, что дальнейшие работы потребуют увеличения сметы;
2. Если заказчик не согласен на требование подрядчика об увеличении цены, заказчик может расторгнуть договор, оплатив уже сделанные работы.

То есть, формально согласие на увеличение приблизительной сметы подрядчик от заказчика должен получить. Но выбор у заказчика стоит не «увеличить смету или строить за те же деньги», а «увеличить смету или искать другого подрядчика».

Изменение технической документации

Правом изменить техническую документацию обладает только заказчик.

Изменение объема работ не более 10%

Он вправе изменить объем работ не более, чем на 10 %, не согласовывая это с подрядчиком (п. 1 ст. 744 ГК РФ). Аналогичная норма распространяет возможность изменить объем работ на госконтракты (ч. 1 ст. 95 закона «О контрактной системе в сфере закупок…» от 05.04.13 № 44-ФЗ). На практике в договоре подряда обычно предусматривают, что вопрос увеличения расходов на работы сверх плана регулируется допсоглашением. Такой способ регулирования должен предупредить дальнейшие споры о том, понес ли подрядчик убытки при увеличении объема работ.

Правило может показаться не вполне справедливым по отношению к подрядчику, однако оно компенсируется нормой ст. 710 об экономии на стоимости работ по сравнению со сметой. Эта сумма именуется «экономией подрядчика» — и вся достается подрядчику, если качество работ не пострадало от экономии.

Увеличение объема работы в пределах 10 %, даже если оно повлекло расходы подрядчика, не является изменением твердой цены договора.

Изменение объема работ более 10%

Изменение техдокументации, которое увеличит объем работ более, чем на 10 %, требует предварительного составления сметы дополнительных работ. Смета согласовывается обеими сторонами договора.

Итак, изменение сметы и техдокументации по строительному подряду не всегда требует согласия обеих сторон. Однако, благодаря введенным законодателям нормам-противовесам, заказчик и подрядчик должны согласовывать эти вопросы своей волей в ходе переписки, составление дополнительных сметных расчетов и т.п.