Поговорим о договоре строительного подряда — для каких работ его нужно использовать, а для каких не стоит. Расскажем об основных пунктах договора строительного подряда — некоторые пункты нужно обязательно вписать в договор, иначе он не будет иметь юридической силы.

Когда в строительстве нужно использовать договор подряда

Смысл договора подряда (и строительного в том числе) в том, что подрядчик выполняет работу, в результате которой появляется новая вещь или сильно изменяется старая.

Основа подрядных отношений: заказчик описывает в техническом задании, к какому результату нужно стремиться подрядчику, а подрядчик выполняет техзадание и отдает результат заказчику (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

Итак, поскольку суть подряда — в заказе и оплате материального, вещественного результата, договор строительного подряда уместен для:

1. Строительства нового здания или сооружения, элемента инфраструктуры (скорее всего, это будет договор с генподрядчиком, который часть работ переадресует специализированным фирмам);
2. Реконструкции существующего здания;
3. Капитального ремонта существующего здания

То есть, заключать с клиентами договоры подряда строительной компании нужно, если она планирует, например, возвести дом ИЖС, заменить мощение во дворе многоквартирного дома, выполнить капремонт помещения с заменой электропроводки и труб.

Когда договор подряда в строительстве неудобен

Не рекомендуем использовать договор подряда, если речь идет, например, о разборе старой постройки, надзоре проектировщика за строительством (так называемый «авторский надзор»), промышленном альпинизме.

В результате перечисленных действий не рождается новый объект и не изменяется старый. Как мы помним, вещественный результат — основное условие для договора подряда. Поэтому, если такого результат нет — подряд не используется, лучше заключить договор оказания услуг (когда заказчик оплачивает процесс, а не материальный результат).

Не проще ли для строительной компании сделать типовой договор подряда и оформлять им любые работы — как влекущие материальный результат, так и не влекущие? Это неудачное решение.

Объясню, почему.

Договор составляется заведомо с целью обговорить все детали отношений партнеров, избежать недопонимания. Если же одна сторона поведет себя нечестно, она будет нести ответственность по договору подряда — платить неустойку, возмещать убытки.

Предположим, мы оформили типовым договором подряда услугу авторского надзора. В случае судебного спора с заказчиком суд не будет обращать внимание на название договора. Он сам квалифицирует отношения сторон и очевидно придет к выводу, что, например, авторский надзор — это услуга. В итоге мы имеем фактически не работающий «договор якобы подряда», т.к. пункты, противоречащие правовой природе договора оказания услуг применяться не будут.

То есть, оформляя строительные услуги договором подряда мы совершаем 2 ошибки:

1. Составляем документ, который заведомо не будет работоспособен, ибо «заточен» под другие правоотношения;
2. Составляем документ, который вряд ли защитит наши права в суде, т.к. будет квалифицирован как договор оказания услуг и автоматически утратит часть пунктов, неприменимых к услугам.

Заключение договора строительного подряда

Договор строительного подряда весьма сложен. Кроме описания сути работ, цены работ, срока выполнения, он зачастую включает

1. обязательства заказчика по подготовке площадки для подрядчика,
2. вопросы переходя рисков утраты или повреждения здания/сооружения,
3. обязательства одной из сторон по поставке строительных материалов,
4. и др.

Без описания работы, цены, срока выполнения договор просто не считается заключенным. Прочие важные пункты просто нужны для удобства — чем лучше урегулированы все вопросы в договоре, тем меньше конфликтов по ходу работ.

Разумеется, весь этот комплекс правил желательно урегулировать в одном договоре. Отдельные моменты удобнее описать в приложениях к договору

1. техническое задание,
2. проект,
3. календарный план работ,
4. смета,
5. перечень стройматериалов.

Отмечу, что в ходе выполнения работ часто ведется переписка. Письма сторон могут быть отправлены неполномочными лицами (техническими специалистами), но серьезно повлиять на результат работ.

В связи с этим рекомендуем включить в договор строительного подряда правило о порядке согласования изменений к договору.

Например, запретить вносить такие изменения письмами, придать законную силу лишь изменениями в виде двустороннего допсоглашения. Либо оговорить, какая именно переписка признается как изменение в договор: на бумаге, с электронной подписью организации или определенного лица и т. п.