Оформление сделки по предоставлению нежилого помещения физическим лицом в аренду все еще вызывает множество споров, а положения договора становятся поводами для судебных исков.

Все это связано с тем, что аренда у физлица имеет массу нюансов в сферах налогообложения, ограничения договорной свободы и подведомственности споров.

Налогообложение

Физическое лицо не может применять упрощенную систему налогообложения (УСН) как индивидуальный предприниматель или юридическое лицо. Соответственно оно обязано платить 13% подоходный налог и сдавать данные о доходе в ФНС.

Помимо этого, сдача в аренду является предпринимательской деятельностью, что требует получения специального статуса либо индивидуального предпринимателя, либо учреждения юридического лица.

Если нежилые помещения сдаются юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, то они являются налоговыми агентами. То есть, они обязаны оплатить налоги на доход с аренды арендодателя-физлица. В противном случае налогового агента ждет налоговая ответственность.

Риск № 2: можно обратиться только в суд общей юрисдикции

В многоуровневой российской судебной системе существует несколько инстанций, в том числе суды общей юрисдикции (районные, городские) и арбитражные.

Разница между ними предельно проста.

Арбитражные суды рассматривают дела, связанные с экономической или предпринимательской деятельностью. Основными участниками арбитража становятся юридические лица и предприниматели. Физлицо не участвует в делах, рассматриваемых Арбитражным судом за редким исключением.

Суды общей юрисдикции разрешают трудовые, гражданские, семейные, жилищные и другие споры с обязательным участием физлиц. В этом и заключается основная проблема как арендаторов, так и арендодателей.

Арбитражные суды более предпочтительны по следующим причинам:

1. арбитры показывают высокое качество работы, поскольку экономические споры являются основной их специализацией;
2. участникам процесса стоит ожидать более высокого уровня подготовленности и компетентности судей арбитража;
3. есть возможность выбрать арбитра;
4. есть шанс обжаловать решение в обычном суде.

Главным пунктом этого списка остается высокая компетенция и опыт арбитров в экономических делах. Спорить в суде общей юрисдикции по договору аренды нежилого помещения — серьезный судебный риск и для истца, и для ответчика.

Ограничение договорной свободы

Сделки с физическими лицами по аренде помещений заведомо невыгодны предпринимателям, поскольку некоторые инструменты договорного права теряют свою юридическую силу.

Перед тем, как разрешить тот или иной спор с арендодателем, нужно доказать, что соглашение между сторонами имеет под собой «предпринимательскую» основу, а владелец помещения получает систематическую прибыль и ведет коммерческую деятельность.

Это трудоемкий процесс, который отнимет много времени перед тем, как появиться возможность отстаивать, или оспаривать те или иные положения договора.